Имате ли кућу, њиву, шуму или другу некретнину у Хрватској коју сте наследили од родитеља или предака? Ако је одговор потврдан, можда је време да проверите ко је данас, у новој дигиталној Бази земљишних података, уписан на тој имовини.
Ово питање посебно је важно за велики број Срба који су током ратова деведесетих напустили Хрватску и данас живе у Србији. Многи од њих, али још више њихова деца и наследници, и даље имају породичне куће, њиве, пашњаке, шуме и другу имовину у некадашњим местима пребивалишта. Сада се појављује проблем за који многи можда још ни не знају.
Током великог државног пројекта дигитализације и „сређивања“ земљишних евиденција, на појединим некретнинама уместо људи који их деценијама користе или сматрају својом очевином појавила су се имена њихових давно умрлих предака, некадашњих власника, њихових наследника, па чак и десетине потпуно непознатих особа.
У Буковици, задарском залеђу и на подручју општине Кистање становници су открили да се на парцелама које њихове породице користе генерацијама поново појављују људи мртви деценијама.
Један од примера из прилога Вида ТВ готово је невероватан: на врху списка власника једне честице појавио се прадеда рођен пре око 130 година, који је погинуо још у Првом светском рату. На другим парцелама један становник пронашао је више од 40 њему непознатих људи, међу којима и особу од које је његов покојни отац својевремено купио земљу.
Један од саговорника описује тренутак када је схватио шта се догодило
„Пре неких седам-осам месеци случајно сам видео да се земље које су се водиле на нама више не воде на нама, него су враћене на наше рођаке, претке, или чак на људе од којих су наши некада купили те земље.
“Зато се у тим крајевима међу становницима већ проширила порука: Проверавајте земљу! Јер дигитализација 21. века на појединим парцелама поново је учинила видљивим власничко стање старо 100 или 120 година.
КАКО ЈЕ ОВО УОПШТЕ МОГУЋЕ?
Да би се разумело шта се догодило, прво треба направити разлику између две евиденције које у Хрватској постоје паралелно –катастра и земљишне књиге, односно грунтовнице.
Најједноставније речено, катастар даје податке о некретнини и поседу. Државна геодетска управа посед дефинише као фактичку власт над неком ствари, а поседника као особу која ту фактичку власт има. Земљишна књига, са друге стране, евидентира власништво и друга стварна права на некретнинама.У идеалном случају подаци су исти. Ако је Петар Петровић власник њиве, његово име требало би да постоји и у одговарајућој катастарској евиденцији и у земљишној књизи.
Али у великом делу руралне Хрватске стварни живот деценијама није изгледао тако. Неко је земљу купио од комшије. После његове смрти наследио ју је син, затим унук. Породица је земљу обрађивала 70 или 80 година. Промена је некада евидентирана у катастру, некада је постојало решење о наслеђивању или стари уговор, али никада није спроведен одговарајући упис у земљишној књизи. Тако је живот ишао једним, а грунтовница другим путем.
У прилогу ВидаТВ се наводи тврдња бившег челника општине Кистање да је стање посебно тешко управо у том крају и да је огромна већина земљишнокњижног стања неуређена, док за поједина села, међу којима је Крупа, земљишна књига, према његовим речима, никада није ни основана.
Становници тврде да су због тога деценијама живели „по катастру“, вадили катастарска документа, наслеђивали имовину и на основу тих евиденција плаћали обавезе. Отуда и питање једног од саговорника:
„Како смо могли плаћати порез на нешто што није наше? Плаћали смо порез на нашу имовину. Како та имовина одједном више није наша?“ Одговор државе је да катастарски посед није исто што и земљишнокњижно власништво. Али за човека чија породица исту земљу обрађује три или четири генерације та разлика сада може значити судски поступак.
ДРЖАВА ЈЕ ОДЛУЧИЛА ДА ДВЕ ЕВИДЕНЦИЈЕ СПОЈИ
Хрватска је покренула велики пројекат “унапређења” информационог система земљишних књига и катастра, финансиран кроз Национални план опоравка и отпорности. Циљ је стварање Базе земљишних података-БЗП, у којој би катастарски и земљишнокњижни подаци били обједињени. Вредност овог конкретног улагања износила је приближно 3,1 милион евра, а један од задатих циљева био је значајно повећање броја честица обухваћених БЗП-ом до 2026. године.
Министарство је као сврху пројекта наводило већу правну сигурност, лакши промет некретнина, бољу контролу јавних обавеза и лакши приступ фондовима Европске уније.У фебруару 2026. Министарство је саопштило да је више од 60 одсто катастарских честица већ унето у заједничку базу, односно да је планирани циљ достигнут пре завршетка пројекта. Неколико дана касније наведено је да је обухват био око 63 одсто. Административно – велики успех.
Али управо се иза тог брзог раста крије кључ ове приче.
ШТА ЈЕ ХРВАТСКА ПРОМЕНИЛА 2024. ГОДИНЕ?
Ово је најважнији део за разумевање читавог случаја. Пре измена Закона о земљишним књигама, члан 217. прописивао је да се појединачно преобликовање земљишне књиге у БЗП може спровести када се подаци земљишне књиге и катастра подударају у односу на број, површину и изграђеност катастарске честице -али и у погледу уписаних носилаца права на некретнини. Дакле, било је важно и име.
Хрватски сабор је 25. октобра 2024. године усвојио измене Закона о земљишним књигама.Нови члан 217. каже:„Појединачно превођење у БЗП-у за једну или више катастарских честица проводи се када су подаци земљишних књига и катастра идентични у односу на број и површину катастарске честице.“Нестао је услов да се поклапају и носиоци права. Другим речима, у катастарској евиденцији може се појављивати једна особа, док у земљишној књизи као власник стоји потпуно друга особа, а само непоклапање њихових имена више није препрека да се парцела појединачно преведе у БЗП ако се поклапају прописани подаци о честици.
Да је намера била да се поступак убрза, не мора се нагађати. Министарство је приликом образлагања промена саопштило да су „додатно смањени критеријуми“ и поједностављена успостава Базе земљишних података, са циљем повећања броја честица у БЗП-у. То потврђује изјава државног секретара којом се објашњава да су предложеним законом „додатно смањени критеријуми“ како би се остварио циљ повећања обухвата БЗП-а.
И ТУ АЛГОРИТАМ „ВРАЋА“ ПРАДЕДУ
Замислимо најједноставнији могући пример.Тодор је 1930. године власник њиве.Њиву продаје Јовану. Јован је обрађује, затим је наслеђује његов син, па његов унук. Породица је користи 90 година.Али продаја никада није уредно спроведена кроз земљишну књигу.У катастру се током деценија мењају поседници, али у старој земљишној књизи остаје Тодор.Тодор је у међувремену одавно мртав. Када се парцела преводи у нову базу, дигитализација не покушава да утврди чија је њива у стварном животу последњих 90 година.Она преузима постојеће евиденције. И Тодор се, мртав можда седам или осам деценија, поново појављује на екрану. Алгоритам му није поклонио земљу. Није га васкрсао нити је створио ново власништво. Он је из старе земљишне књиге извукао никада исправљени упис и унео га у савремену дигиталну базу.
Али човеку чији је отац обрађивао ту њиву, а који је веровао да ју је уредно наследио, резултат изгледа много другачије. Један од Буковчана реагује речима:
„Оно што треба бити моје- није моје.“ВРАТИЛИ СУ НАС 120 ГОДИНА УНАЗАД “То је управо осећај који се провлачи кроз сведочења забринутих повратника. Они не споре да су стари власници постојали у грунтовници. Њихов аргумент је другачији: ако је држава знала да се земљишне књиге и стварно стање деценијама не поклапају, због чега је аутоматизовала управо такво стање уместо да претходно омогући људима да га исправе? У прилогу Вида ТВ један од саговорника каже да би, ако је већ требало нешто мењати, логичније било утврдити данашње стање, а не вратити евиденцију „120 година уназад“. Званични одговор хрватских власти, јесте да особе које се сада појављују нису накнадно проглашене власницима- оне су већ биле уписане у земљишним књигама и њихов податак је само пренет у нову базу. То је важна правна разлика. Али не решава проблем људи који су деценијама живели ослањајући се на друго стање.
ПОСЕБАН ПРОБЛЕМ-ЉУДИ ТВРДЕ ДА НИСУ НИ ЗНАЛИ ДА СЕ ПРОМЕНА ДОГАЂА
Још једно озбиљно питање јесте обавештавање грађана.Саговорници тврде да нису добили појединачно обавештење да ће њихова парцела бити преведена у БЗП, нити решење на које би могли да реагују. „Аутоматска обрада података. Појединачно превођење у БЗП… без странака, без обавештења, без укључености…
“Правник који коментарише поступак упозорава да се кроз дигитализацију спроводи усклађивање података за које се, по његовом мишљењу, морало знати да не одговарају фактичком стању, те да се проблем тиме не решава већ може генерисати нове поступке.Важан детаљ налази се и у самом Закону. Стари члан 218. предвиђао је одлуку о почетку појединачног преобликовања за одређени суд и њено објављивање на електронској огласној плочи, суду, катастру, страницама Министарства и локалне самоуправе. Изменама из 2024. члан 218. је избрисан.То само по себи не значи да је грађанима у свим могућим поступцима укинуто право на обавештавање, али показује колико је аутоматизовано појединачно превођење постало другачије од класичног поступка у којем грађанин активно учествује.
ЗАШТО ОВО ПОСЕБНО ПОГАЂА СРПСКА И ПОВРАТНИЧКА СЕЛА?
Овде се долази до најосетљивијег дела приче. Последице овог процеса нису нужно једнаке за све.Човек који од рођења живи у Загребу, Сплиту или Задру, има своју документацију и активно користи некретнину, налази се у потпуно другачијој ситуацији од избеглице која већ 30 година живи у Србији, а чија је кућа удаљена неколико стотина километара.У транскрипту се изричито наводи оцена да последице аутоматизованог превођења најтеже погађају рурална и повратничка подручја у којима земљишне књиге нису основане или деценијама нису ажуриране.
„Нажалост, земљишне књиге су несређене у добром делу тамо где живе Срби у руралним пределима.“право због тога Српско народно вијеће, припрема информисање грађана преко своје мреже већа и трибина, како би што већи број људи на време проверио шта се догађа са њиховом имовином.То не доказује да је закон направљен против Срба.Такву тврдњу доступни прописи не потврђују. Али показује нешто друго: формално исти механизам може имати много теже последице по становништво које је ратом расељено, живи ван Хрватске, старије је, сиромашније и деценијама није било у могућности да прати сваку промену у земљишним књигама.
ПРИМЕР ЧОВЕКА КОЈИ ЈЕ ИЗБЕГАО У СРБИЈУ 1995. ГОДИНЕ?
Замислимо човека који данас има 75 година.Избегао је из Хрватске.Живи у Србији. Отац му је умро, наследио је неколико њива, шуму и стару кућу. Њиве нису једна целина. Има их десет или двадесет. Деценијама није било никаквог спора. Зна где су његове међе, знају и комшије. А онда отвори нову базу. На једној њиви његов прадеда. На другој стриц. На трећој човек од којег је његов отац купио земљу. На четвртој 15 сувласника. На петој држава. На шестој људи за које никада није чуо. Шта сада? Одговор система је:уредите земљишнокњижно стање..У теорији- логично.У пракси -проблем тек почиње.
ПРОТИВ КОГА ТРЕБА ДА ВОДИ СПОР?
Ако је човек уписан у земљишној књизи преминуо, његовим уписом проблем није нестао. Постоје наследници. А њихов број после неколико генерација може бити огроман. Вида Тв описује случај у којем су сувласнички делови толико уситњени да се појављују удели попут 5/2.304. Један од саговорника ситуацију описује овако: да би доказао да је власник сопствене куће, морао би да води поступак против великог броја људи, а ако су они умрли, од њега се очекује да утврђује њихове наследнике. Ако су живи, потребно је њихово изјашњавање.Ту постоји још једна непријатна могућност. Наследник некадашњег књижног власника можда никада у животу није видео ту њиву. Можда није ни знао да његов прадеда постоји у земљишној књизи. Али сада види да је његов предак евидентиран. Шта ако одлучи да оспори захтев човека који је земљу фактички користио 70 година? Тада ствар постаје судски спор.
И САДА ДОЛАЗИМО ДО НОВЦА
Управо овде прича добија потпуно другачију димензију. Некоме у министарству једна парцела представља један податак у бази. Сељаку та парцела може представљати четвртину његовог имања. Да би уредио стање, мора да прибавља старе уговоре, оставинска решења и друге исправе. Може бити потребан геометар. Може бити потребан адвокат. У компликованијим ситуацијама и судски поступак. За сређивање само једне честице куће процењен је трошак од најмање око 1.500 евра. Али имања нису једна честица.За десетак парцела један од саговорника процењује могућ трошак око 15.000 евра, уз напомену да вредност саме земље може бити приближно једнака трошку поступка.
Једна од саговорница објашњава да је успела да среди документацију за кућу и плац, али да нема финансијску могућност да исто учини за сваку своју парцелу. И ту се појављује реченица која можда најбоље описује потенцијалну последицу читавог система:„Ето им. Шта да радимо?“
МЕХАНИЗАМ ОДУСТАЈАЊА
Ово је најважнија тачка за људе у Србији који имају имовину у Хрватској. Не мора хрватска држава донети одлуку:„Одузимамо вам земљу.“Не мора нико ни да дође на њиву. Не мора да постоји полиција, багер или физичко одузимање. Довољно је да доказивање права на њиву вредну 4.000 евра кошта неколико хиљада евра. Довољно је да човек има десет честица. Довољно је да живи 500 километара даље. Довољно је да има 78 година. Довољно је да треба пронаћи наследнике 15 људи умрлих пре 50 година. Довољно је да његова деца никада нису живела у том селу. И у једном тренутку породица каже:„Не вреди. Нека им.“То је механизам одустајања” Ако је хрватска држава знала да су земљишне књиге у појединим повратничким и руралним крајевима неажурне деценијама, да ли је смела да аутоматизује њихово стање, а терет доказивања пребаци на човека који можда нема ни новац ни могућност да га исправи? Јер систем не мора формално да одузима имовину да би његова практична последица била да најсиромашнији од ње одустану.
ЗВАНИЧНИ ЗАГРЕБ – НИКО ВАМ НИЈЕ ОДУЗЕО ЗЕМЉУ
Хрватске институције проблем виде другачије. Став Државне геодетске управе да је власништво право, али и обавеза, односно да власник мора да води рачуна о правном стању своје некретнине. Порука је, упрошћено:Ако деценијама нисте уредили власничке папире, држава то није дужна да уради уместо вас. Саговорници узвраћају да управо држава- ни ранија југословенска, ни садашња хрватска – у појединим подручјима никада није до краја уредила земљишне књиге
Срби који данас живе у Србији, а имају или очекују да наследе некретнину у Хрватској, не би требало да чекају тренутак продаје или нове оставинске расправе. Нарочито они чија се имовина налази у Буковици, задарском залеђу, Далматинској загори, Лици, Кордуну, Банији и другим некадашњим изразито повратничким и избегличким подручјима. Треба проверити:који је број катастарске честице;ко је евидентиран у катастру;ко се налази у земљишној књизи;да ли се та два стања поклапају;да ли је парцела преведена у БЗП;да ли су сва решења о наслеђивању спроведена у земљишној књизи;и да ли постоје стари купопродајни уговори који никада нису укњижени.
Подаци се могу проверавати преко хрватског Заједничког информационог система земљишних књига и катастра, а Државна геодетска управа наводи да се претрага некретнина обавља према броју катастарске честице или поседовног листа и називу катастарске општине. Најбогатији ће ангажовати адвоката. Упорни ће водити парницу. Млађи ће пронаћи документа. Али шта ће урадити старац са пензијом од неколико стотина евра када му кажу да мора да плати поступак приближно колико вреди земља?
Имате ли некретнину у Хрватској-проверите је сада. Не за годину дана. Не када је будете продавали. Не када је буду наслеђивала ваша деца. Проверите ко је данас уписан на земљи ваших родитеља, дедова и прадедова. Можда ће сутра бити прекасно!
